Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Erling Astrup Sjøtun og partner
Anette Thunes i Advokatfirmaet Føyen.

Høgsterett avsa nyleg dom i sak mellom grunneigarar i området ved Dr. Holms Hotell på Geilo. Utbyggar Timrehaugveien 2 AS, som er eigd av Dr. Holms Hotell, har planlagd utbygging av hotellet med 24 hotellsuiter og ni fritidsbustader med tilhøyrande parkeringskjellar tilknytt nabotomta til hotellet. Fleire av naboeigedommane har bestridt utbygginga med grunnlag i det som skulle vera ein stroksservitutt på tomta (ei innskrenking i eigedomsretten for kva som kan byggjast i eit område), som hindra slik utbygging.

Kva stiftingsgrunnlag kan utgjera ein stroksservitutt?

Grunneigarane vann fram i Buskerud tingrett med at det låg føre ein stroksservitutt som grunneigarane kunne gjera gjeldande, og dermed hindra utbygging på tomta. Borgarting Lagmannsrett var ikkje samd i tingretten si vurdering, og kom til at servitutten var ein konkurranseklausul, der retten åleine låg til hotellet som eigar av tomta. Anke frå hytteeigarane vart tillat fremja av Høgsterett, då den reiste prinsipielle spørsmål om servitutten var ein stroksservitutt, og kven som kunne gjera gjeldande ein slik stroksservitutt.

Høgsterett tok i vurderinga utgangspunkt i skøyte frå 1939 for eigedommen, der tomta servitutten var påheft, var utskilt frå, som bestemte mellom anna at:

«Det kjøpte areal kan kun benyttes som hyttetomter og der kan bare oprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Kjøperen har rett til å dele tomten i 2 parseller. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende….

Høgsterett uttala at sentralt i vurderinga om den negative servitutten kunne seiast å utgjera ein stroksservitutt, var at «ut over ein analyse av ordlyden og avtalesituasjonen, [må] leggje monaleg vekt på om servitutten er eigna til å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område.»

På bakgrunn av ordlyden, det trulege føremålet med retten om å hindre konkurranse mot hotellet si verksemd, og det at servitutten var påhefta eit lite område, konkluderte Høgsterett med at føremålet med servitutten, ikkje var å tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad i eit område. Konklusjonen til Høgsterett var følgeleg at servitutten difor ikkje utgjorde nokon stroksservitutt.

Trass avklaring frå Høgsterett, fortsatt tid og ressurskrevjande for involverte partar

I den nyleg avsagde dommen avklara Høgsterett likevel noko nærare om kven som i tilfelle kunne ha gjort gjeldande ein stroksservitutt, men som var utanfor sakas betydning. Høgsterett uttala at det berre er eigarar av eigedomar servitutten kviler på, som kan gjera ein stroksservitutt gjeldande, med mindre det ligg føre anna særskilt rettsgrunnlag for dette. Slike særskilte rettsgrunnlag kan vera der ein eigedom er erverva i tillit til at servitutten vert oppretthaldt. Eit spørsmål som Høgsterett ikkje behandla er kva som skal til for å faktisk gjera gjeldande servitutten, nærare bestemt innhaldet i servituttlovas § 4 og om servitutten kan «vera til noko nytte». Dette er eit spørsmål som fortsatt ikkje er avklart i Høgsterett.

Me har tidlegare adressert spørsmålet om stroksservituttar må seiast å vera utgått på dato.

Etter Høgsterett sin siste dom, er dette spørsmålet like aktuelt. Som sakskomplekset knytt til Dr. Holms viser, er desse sakene ekstremt kostnads- og ressurskrevjande for partane. Kartverket fatta vedtak om sletting av den aktuelle servitutten den 16. april 2019 og Borgarting Lagmannsretten konkluderte i 2020 med at hytteeigarane sin påstand om at det låg føre ein strokservitutt dei kunne gjera gjeldande, ikkje var openbert grunnlaus. Den underliggjande tvisten måtte difor avgjerast ved vanleg søksmål. Fire år seinare med behandling i tre rettsinstansar, med ulike resultat, har saka no fått ei endeleg avgjerd for partane å forhalda seg til.

Det kan i retrospekt vera vanskeleg å fastleggja kva som var meina av stiftarane av negative servituttar og rekkevidda, noko Høgsterett sin argumentasjon ber preg av. Kartverket, grunneigarar, utbyggjarar og domstolane brukar store ressursar for å få avklart rekkevidda av negative servituttar, utan at det er klart kva som var det eigentlege føremålet med retten, ved stiftinga. I tillegg er det ofte i desse sakene omtvista om det er grunnlag for å seia at servitutten er falt bort som følgje av utviklinga i eit område, eller om den ikkje er «noko til nytte».

Ei revisjon av lovverket kva gjeld negative servituttar, meiner me høgst er på tide, noko nettopp den siste dommen frå Høgsterett illustrerer. Slike reglar bør vera føreseielege, og slik hindre ressurskrevjande prosessar i det offentlege og domstolane. Ei lovendring vil spara involverte partar store kostnadar, og ønska politisk utbygging vil raskare kunne gjennomførast.